日本で賃貸物件を所有している海外居住のオーナー様へ（非居住者様向け）

はじめまして。世界で２番目に優しい不動産屋さんをスローガンに掲げている、株式会社リノライフです。

弊社、管理戸数が現在1,000室を超え、海外に　居住しているオーナー様の数も増えてまいりました。

最近では、海外勤務を希望されるオーナー様も増えてきて、海外在住の場合、どうしたらいいのか？管理はやってもらえるのか？等オーナー様からのお声が多くなってきましたので、ここでご説明させていただきます。

まず、「非居住者」から説明していきます。（国税庁の記載を抜粋してます。）

日本の所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人を言い表していて、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。

「住所」は「個人の生活の本拠」をいい、「生活の本拠」かどうかは、「客観的事実によって判定する」ことになります。

したがって、「住所」はその個人の生活がどこにあるかで判定されます。

「居所」は、「その人の生活の本拠ではないが、その人が現実に居住している場所」とされています。

法人については、本店または主たる事務所の所在地により内国法人または外国法人の判定が行われますが、その判定に当たっては、登記や定款等の定めなどによることになります（これを一般に「本店所在地主義」といいます。）。

租税条約では、わが国と異なる規定を置いている国との二重課税を防止するため、個人および法人がいずれの国の居住者になるかの判定方法を定めています。

我が国が締結している租税条約の一例ですが、

個人については、①恒久的住居の場所、②利害関係の中心がある場所、③常用の住居の場所、④国籍の順で判定し、どちらの国の「居住者」となるかを決めます。

法人については、本店または主たる事務所の所在地、事業の実質的な管理の場所、設立された場所その他関連するすべての要因を考慮して両締約国の権限ある当局の合意により決定する場合もあります

非居住者が日本国内にある賃貸物件を貸し付ける時、その入居者が個人で自分もしくは親族の居住用で借りる以外の場合は、入居者が非居住者に支払う賃料の２０％の所得税を源泉徴収しなければいけません。

つまり入居者に賃料の２０％の納税義務が発生します。

例えば１０万円の賃料で建物所有者が非居住者、入居者が法人だと、入居者が非居住者に対して８万円を払い、入居者が２万円を納税しなければいけなく、非常に面倒な事になります。

納税の仕方は、税務署から源泉所得税の納付書を貰い、毎月銀行やコンビニで振り込みます。納付書がなくなれば、再び税務署から納付書を貰わなければいけません。

※厳密に言いますと平成２５年１月１日より復興特別税所得税が適用されますので、２０％の源泉徴収と復興特別所得税０．４２％を足して２０．４２％を納税します。上記の例の場合、非居住者へ79,580円を支払、20,420円を納税します。

賃貸借契約時に建物所有者が非居住者である事、そして入居者が法人名義の場合は、納税義務が発生する事を説明しておかなければトラブルになるでしょう。

一方、オーナーである非居住者は親族や税理士などに納税管理人になってもらい、日本国内にその納税管理人をおかなければいけません。そして納税管理人が確定申告をする事により２０％の税金から一部が戻る事になります。

社宅代行をしている業者に聞くと、法人は建物所有者が非居住者の賃貸物件を借りたがらないケースが多いそうです。

このトラブルを避ける為には、[賃貸管理会社が建物所有者から賃貸物件を賃借し、これを第三者（入居者）に転貸（又貸し）する方式]＝サブリースにしておくと、非居住者と賃貸借契約をしている法人は賃貸管理会社になりますから、納税義務は賃貸管理会社になります。

ですから建物所有者が非居住者であり、入居者が個人でも法人であっても関係なく、入居者に２０％の納税義務は発生しません。

建物所有者が非居住者の時は、賃貸管理会社が貸主になるサブリースにしておくと入居者層が広がります。