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原状回復費用の経過年数（入居年数）の考慮について

どうも、世界で2番目にやさしい不動産屋さんでおなじみリノライフです。

本日も引き続き、原状回復費用の経過年数について解説していきます。


損傷個所ごとの経過年数（入居年数）の考慮

入居期間中の損耗部分（経年劣化・通常損耗）は貸主が負担します。

ただし、損傷部分により

①部分的な補修がなされても価値が高まったと判断できないもの

②消耗品としての属性が強いもの

は「経過年数を考慮せず」修繕費を全額借主が負担しないといけない箇所もございます。


損傷個所ごとの「経過年数の考慮」とは以下の通りです。

畳

経過年数は考慮しません。（修繕費を全額借主が負担します。）

カーペット・クッションフロア

経過年数を考慮し6年で残存価値が1円となる負担割合を算定します。

フローリング

「補修」は経過年数を考慮しません。（修繕費を全額借主が負担します。）

※フローリング全体にわたり損傷等があり、「張り替え」となる場合は、経過年数を考慮し、当該建物の耐用年数で残存価値が1円となる負担割合を算定します。

建物の耐用年数について

建物の耐用年数については下記の通りです。

・木造（住宅用）22年

・軽量鉄骨造（厚さ3ｍｍ～4ｍｍ）27年

・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造（住宅用）47年

・重量鉄骨造、鉄骨造　34年

特約がある場合

原状回復費用の借主が負担する範囲と経過年数の考慮について、国土交通省の退去時ガイドラインの考え方は上記となりますが、民法第521条に契約自由の原則というものがあり例えば、

「室内で煙草を吸った場合、借主は退去時に、壁、天井、襖を張替その費用を全額負担するものとする。」

等、「原状回復に関する借主に不利な内容の特約」を定めることは可能とされています。この場合、特約の定めに従う必要があります。ただし、ガイドラインでは次の要件を満たすことを要求しています。

①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的かつ合理的理由があること。

②借主が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること。

③借主が特約による義務負担の意志表示をしていること。

以上3点の要件を満たしている特約であれば有効としています。

原状回復費用のまとめ

①借主に原状回復義務がある場合、借主が負担しなければならない箇所は損傷個所毎に決まっている。

②損傷個所により経過年数（入居年数）を考慮して借主の修繕費の負担割合を計算する箇所と、経過年数（入居年数）を考慮せず修繕費を全額借主が負担する箇所がある。

③フローリング全体を張り替える場合、建物の構造によって、同じようにフローリングを張り替えても当該建物の耐用年数が適用され、適用される耐用年数が変わってくる。

④原状回復に関する借主に不利な内容の特約も必要な要件を満たしていれば、定めることが可能である。


いろいろと記載してきましたが、いかがでしたでしょうか？

ケースバイケースで、判断が難しいのが退去立ち合いです。

周りの友達に聞くこともひとつですが、やはり素人意見です。

我々専門家に一度ご相談ください。必ずなにかの役に立てるはずです。

退去のお困りごとは、リノライフ近鉄八尾店へご相談ください。




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